【教えて、梅ちゃん先生!】住宅ローンQ&A

教えて、梅ちゃん先生!住宅ローンQ&A

【教えて、梅ちゃん先生!】住宅ローンQ&A

住宅ローンに関してよくいただくご質問に、15年以上の不動産取引経験を持つ「梅ちゃん先生」がお答えしております。

目次

Q1. 変動金利と固定金利はどちらが良いのでしょうか?

A. 変動金利をお勧めしております。固定金利と比べて得をする可能性が高いと考えられるためです。

変動金利のメリットは、固定金利と比べて金利が低いことです。

デメリットは、金利が上昇したときに返済総額が高くなるリスクがあるということです。

2009年から低金利が続いていて、2009年に変動金利でローンを組んだ方と固定金利でローンを組んだ方を比較したら、変動金利で組んだ方の方が得をしています。

Q2. 勤続年数が短くても、住宅ローンは通りますか?

A. 問題ありません。地方銀行では勤続1ヶ月からでも融資して頂けます。

ただ、職歴にもよりますので、詳しくは弊社担当者にご相談ください。

Q3. 正社員ではなく、アルバイトをしているのですが、住宅ローンは通りますか?

A. 通ります。先日も弊社のお客様でアルバイトの方のローンをお手伝いさせて頂きました。

当然ですがアルバイトでの収入にもよりますので、詳しくは弊社担当者にご相談下さい。

Q4. 自営業ですが、去年まで決算が赤字でした。その場合で住宅ローンは組めますか?

A. 民間金融機関の場合、自営業者の融資は非常に厳しくみられます。

まず所得での審査と会社の決算が3期連続で黒字で有る事がポイントです。

この点は、給与所得者とは大きく違います。

もし所得が赤字の年があると、住宅ローンの審査に通すことが難しくなります。

ただし業種・職種にもよりますし会社で資産をお持ちの場合などでも、融資の内容が異なります。

Q5. 頭金0円で、家の購入資金の全額を住宅ローンで組むことはできるのでしょうか?

A. 物件価格と諸費用まで融資を組むことが可能です。

しかしながら、売買契約時に必要な手付金は融資実行前に必要となります。一時的に手付金は自己資金で対応しないといけません。

Q6. 他に借入がある場合は住宅ローンを組めないのでしょうか?

A. 現在お借りされている金額にもよりますが、ご年収に対してローンを借りて返済しても安全であろう金額内(返済比率内)であれば基本的には問題ありません。

Q7. 以前、携帯料金の支払いを延滞してしまったことがあります。クレジットカードをつくる際に、限られたカード会社でしか審査が通りませんでした。おそらくブラックリストに載ってしまっているのかと思います。そのような場合に住宅ローンを組むことも難しいのでしょうか?

A. 融資していただける金融機関はあると思いますが、金融機関を探すためには正確な情報が必要です。

先ずはお客様自身で信用情報の開示を行った方が宜しいです。

その内容を確認して、弊社担当者へご相談ください。

Q8. 住宅ローンの返済は何歳まで可能なのでしょうか?

A. 民間金融機関の一般的な年齢は80歳までになります。

Q9. 住宅ローンの事前審査が通って、本審査で落ちてしまうことはあるのでしょうか?本審査で落ちてしまう方の傾向などはありますか?

A. 民間金融機関(ネット銀行系を除く)であれば、事前審査が通っていれば、

本審査までに新たな借り入れなどをしない場合は、落ちてしまう確率は限りなく低いです。

落ちてしまう場合は、団体信用生命保険の審査項目として持病をお持ちであったり、過去の病歴などに問題があったりする場合に引っかかり、

落ちてしまう傾向が多いです。

Q10. 住宅ローンの事前審査をするタイミングを教えてください。住宅購入を考えていて、初めて不動産会社の方に物件の内覧をさせてもらいました。これから他にも物件を探したいと思っていて、購入する物件は決まっていません。それなのに不動産会社の方には、事前審査を行うことを勧められています。これは普通のことなのでしょうか?

A. 物件の売買契約前には必ず事前審査を行わないといけないので、前もって事前審査をしておくというのが一般的になっております。

Q11. 借入期間35年の住宅ローンを勧められるのはどうしてなのでしょうか?私は、70歳を過ぎても返済が続くことが不安で、15年で返済したいと考えています。しかし、不動産会社の営業の方には、「それなら35年で組んでから、一括返済をした方が良いですよ」と言われました。35年を進められる理由は何なのでしょうか?

A. 月々の融資返済額を減らせるのでそこはメリットかと思います。

只、返済総額では15年での返済の方が少ないので、15年で返済できる計画であれば15年で組まれた方が宜しいかと思います。

Q12. 住宅ローンの事前審査を行いました。しかし審査に通した物件は購入を見送ることにしました。物件を変更した場合に、審査結果が変わることはあるのでしょうか?

A. 審査結果が変わることはあります。

住宅ローンの審査では、物件の担保評価*もみられるためです。

変更する物件が類似条件の物件である場合には、ほとんど審査結果は変わらないと考えて頂いても大丈夫です。築年数や接道状況など、明らかに異なる物件に変更する場合には、審査結果は当然変わってきます。

また、ご注意いただきたいこととして、次に審査を行うときに、物件の変更だけではなく、他にカードローンのなどのお借り入れをされてしまっていたり、勤務状況に変化があったりした場合にも、審査結果は変わります。

*担保評価・・・金融機関が融資を行うにあたり、万が一のことを考えて不動産を債権回収のための担保に設定します。その不動産の担保としての価値のことを担保評価と言います。

Q13. 住宅ローンの事前審査は通っていて、住宅購入の契約をしました。もし、本審査が通らなかった場合に、契約時に支払った手付金は戻ってくるのでしょうか?

A. 手付金は融資利用の特約日を過ぎていないこと、契約前に不動産会社に虚偽の内容を伝えていないこと、

契約後に勤務先などの変更や、新たに借入などをした事が理由で本審査が否決された場合以外は手付金が戻ってきます。

Q14. 借入額が3,500万円で住宅ローンの事前審査が通っています。住宅は契約済みです。本審査では、設備等の変更のため借入額を3,700万円に引き上げたところ、否決されてしまいました。住宅の決済日が差し迫っており、このままでは住宅ローンの借入が出来そうにありません。違約金を支払って解約するしか手段はないのでしょうか?

A. 引き渡し期日を延長できるように不動産会社に相談しましょう。

延長してもらえれば他の金融機関を探して3,700万円まで借りれる所を見つける時間ができると思います。

それでも希望の融資金額が出ない場合は、以前仮審査を通していた3,500万円で融資を組み、足りない200万円の部分をお知り合いから借りられるように動くのが宜しいかと思います。

違約金は売買代金の10%~20%に設定されるのが一般的ですので、200万円どうにか用意した方が得ではあります。

Q15. 主人が住宅ローンを組んでいる家に住んでいますが、離婚をすることになりました。私は子どもとこの家に住み続けたいと思っているのですが、住宅ローンの名義を変更することはできるのでしょうか?私は正社員で給与も安定した職に就いています。

A. 住宅ローンの名義を変更する事はできません。

抵当権が設定されておりますので、住宅ローンを全額返済して抵当権を抹消し、

そこから新たに奥様の名義の新たな抵当権を設定しないといけません。

売買契約を結び直す必要がありますので、詳しくはご担当者にご相談下さい。

Q16. 急遽、海外転勤が決まりました。住宅ローンを組んでいる家に住んでいますが、住宅ローンを組んだまま賃貸に出すことはできるのでしょうか?

A. 民間金融機関で融資を受けられている場合、一般的には海外転勤などの事情で賃貸に貸しに出す場合は金融機関の承諾は得られます。

ただ、融資を受けている金融機関にお伝えする必要があるので必ず金融機関へはご連絡下さい。

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