【売却活動前に知っておきたい】マンションを高く売る方法

【売却活動前に知っておきたい】マンションを高く売る方法

株式会社住まいエージェントです。

弊社には、横浜・湘南エリアを中心に10年以上の不動産取引経験を持つスタッフが従事しております。

この記事では、ご所有のマンションを可能な限り高く売却するための方法について解説しております。

不動産売却の流れに関しては、こちらの記事をご覧ください。

依頼する不動産会社選び

机上査定、訪問査定をしてもらった中で、依頼する不動産会社(営業担当者)を選びます。

依頼する不動産会社とは「媒介契約」を交わします。

媒介契約には

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

の3種類があります。それぞれの特徴やメリットデメリット、媒介契約の選び方に関しては、こちらの記事を参考にしてください。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の場合には、依頼できる不動産会社(営業担当)は1社のみとなるので、売却活動は良くも悪くもその不動産会社(営業担当)の力量に左右される部分が大きくなります。

慎重に信頼できる依頼先を見つけましょう。

売り出し金額の設定

依頼先の不動産会社(担当者)と相談して、「売り出し金額」を設定しましょう。

「売り出し金額」は「査定金額」のプラス10%前後が上限

「売り出し金額」は、「査定金額」とは異なります。

基本的に、不動産会社が提示する「査定金額」は、売却が成約する可能性の高い金額となっています。

「今すぐにでも売却をしなければいけない」等の事情がある場合を除き、

「少しでも高い金額で売却したい」というご希望の場合には、

「売り出し金額」は「査定金額」よりも高く設定しましょう。

売却活動を始めて、購入希望者が現れたときに、金額の値引き交渉が入るのが一般的です。

また、売却活動を始めて、お問い合わせ状況等を鑑みて段階的に金額を下げることはありますが、

金額を上げることはほとんどありません。

しかしながら、あまりにも相場外れな高過ぎる金額設定では、

お問い合わせが来ないどころか、物件に対する印象も悪くなってしまいます。

具体的な「売り出し金額」の目安は、【査定金額の+10%前後】が上限値とされています。

4,000万円の査定を受けている場合でしたら、4,400万円前後が「売り出し金額」の上限値になります。

インターネット広告を意識した金額設定

インターネット広告を意識した金額設定を心がけることも重要です。

物件を探している方がインターネットのポータルサイトで物件を探す際には、

予算金額や希望エリア、希望の間取り等で条件を絞り込んで検索をかけます。

ほとんどのポータルサイトでは、予算金額は500万円単位で絞り込めるようになっています。

つまり、【4,580万円】の金額設定をするのと、【4,480万円】の金額設定をするのとでは、

【4,480万円】の方がターゲット層からのお問い合わせを集められる可能性が高くなります。

広告手段・方法

販売図面

売却の依頼を受けた不動産会社は、販売図面を作成します。

販売図面とは、レインズ(不動産会社が物件情報を共有するネットワークシステム)に物件の情報を登録する際の図面のことです。

この登録された販売図面を使用して、全国の不動産会社が自社のお客様にご物件を紹介していく仕組みとなっています。

つまり、販売図面はより高い金額で不動産売却を成功させるにあたって重要なツールです。

販売図面には、お部屋の間取り図と詳細な情報は必ず記載されますが、それだけではあまり物件の魅力は伝わりません。

物件の魅力が伝わるキャッチコピーや、特徴、写真等を組み入れて、こだわった販売図面を作成してもらいましょう。

実際のところ、こだわった販売図面を作成している不動産会社は多くありません。

依頼先の不動産会社(営業担当)には、物件の魅力が伝わる販売図面をつくってもらうように要望しましょう。

売却活動の依頼前に、その会社がどのような販売図面を作成しているのか実際に見せてもらい確認することも重要です。

広告用写真

インターネット広告でより多くお問い合わせを集めるために、依頼先の不動産会社(営業担当者)に室内写真を撮影してもらいましょう。

室内写真の撮影の際には、お部屋のコンディションが良い状態にしておきましょう。

お部屋のコンディションについては、[内見対応]で詳しく説明しております。

撮影時は、陽当たりの良い時間帯で調整して、

室内のお荷物は片付けるか、撮影時にはすぐに片付けられる状態にしておきましょう。

内覧対応

内覧時には、下記の点に注意しましょう

  • 陽当たりの良い日時に内覧してもらう
  • 部屋を片付ける
  • 室内の換気をしておく
  • 直せる不具合は直しておく
  • 過去のリフォームや修繕の履歴があれば、その時期や内容を説明出来るようにしておく
  • 居住しているからこそ知っている情報を伝えられるようにする

陽当たりの良い日時に内覧してもらう

物件の内覧日時の調整は、物件のコンディションの良い日時で調整しましょう。

物件のコンディションとは、具体的には陽当たりの良く室内が明るい状態のことです。

出来れば天気予報で天気の良さそうな日に、主要採光が東向きなら午前中、西向きなら午後の時間帯で設定しましょう。

 

部屋を片付ける

室内が雑然としていると、物件の印象を悪く捉えられてしまう可能性は高いです。

内見者の立場になれば、整理されていてきれいな物件の方が、購入に前向きになれるのは当然ですよね。

モノが多いことは、室内を狭く感じさせてしまう要因にもなります。

ご売却にあたっていずれ処分する予定のモノは、予め処分してお部屋をすっきりさせましょう。

また、物件選びにあたって収納力は気になるポイントの一つです。

クローゼットや押し入れ等の収納は、空にする必要はありませんが、

収納力をアピール出来るように、見せられる状態に片付けておきましょう。

 

室内の換気をしておく

室内は、家庭ごとに独特なニオイがあります。

内見前には出来るだけ換気をしておきましょう。

不動産会社は、新築戸建てでも案内前に換気を行うことがよくあります。

ペットを飼われている場合は、ペットのニオイの消臭をしておきましょう。

タバコを室内で吸われる場合にはタバコのニオイも消臭しましょう。

壁紙がヤニで汚れてしまっている場合には、

壁紙は張り替えて、消臭処理を入れてから売却をスタートした方が良いケースもあります。

直せる不具合は直しておく

照明が切れている等といった軽微な不具合が発生している場合でも、

直せる範囲であれば予め修理しておきましょう。

 

居住しているからこそ知っている情報を伝えられるようにする

内見者は、実際にその物件に自分が住んでいるイメージが具体的なるほど、購入の意欲が高まります。

居住しているからこそ知っている情報を、出来るだけ具体的に伝えられるようにしましょう。

例えば、マンションであれば共用施設や設備は不動産会社の担当者に案内してもらえますが、

実際に使用してみて感じることや使い勝手は、ご所有者さんの口から伝えられるとよいでしょう。

また、周辺環境や生活利便性について、普段利用する駅やバス停、お買い物施設、

お車を使用する場合に渋滞しやすい道や、渋滞回避経路なども伝えられると良いでしょう。

自分の口から説明するのが苦手な場合には、

不動産会社の担当者と事前に打ち合わせをして、担当者から伝えてもらうようにしましょう。

まとめ

以上が、マンションを高く売却するための方法です。

詳しい説明のご希望や、不明点やご相談等、下記の【お問い合わせ】または【お電話】にて承っております。

お気軽にお問い合わせください。

045-900-1360

電話受付:10時〜20時(定休日なし)

関連記事

  1. 【不動産売却で損しない】不動産売却時の仲介手数料について

    【不動産売却で損しない】不動産売却時の仲介手数料について

  2. 教えて、梅ちゃん先生!住宅ローンQ&A

    【教えて、梅ちゃん先生!】住宅ローンQ&A

  3. 自宅マンションがなかなか売却出来ないときに確認すべき4つのポイント

    自宅マンションがなかなか売却出来ないときに確認すべき4つのポイント

  4. 不動産売却アイキャッチ

    不動産売却の流れ

  5. 梅ちゃん先生がお答えします!任意売却Q&A

    【梅ちゃん先生がお答えします!】任意売却Q&A

  6. 教えて梅ちゃん先生!不動産査定Q&A

    【教えて、梅ちゃん先生!】不動産査定Q&A