【詳しく解説】不動産売却時の媒介契約の3つの種類と選び方

【詳しく解説】媒介契約の種類と選び方

株式会社住まいエージェントです。

弊社には、横浜・湘南エリアを中心に10年以上の不動産取引経験を持つスタッフが従事しております。

不動産媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

それぞれの契約内容の特徴や違い、メリットデメリットを確認しておきましょう。

不動産売却の流れに関しては、こちらの記事をご覧ください。

媒介契約とは

不動産売却時には、依頼先の不動産会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約は、以下の3種類あります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

「一般媒介」→「専任媒介」→「専属専任媒介」の順に、契約内容の制限が厳しくなっています。

どの媒介契約を結ぶかは、ご物件のご所有者が自由に決められます。

媒介契約の種類

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約

依頼出来る不動産会社の数

※「明示型」契約形態の場合には、他社へ重ねて依頼した場合は通知義務あり

×

(一社独占)

×

(一社独占)

自己発見取り引き

 ×

契約の有効期間

3ヶ月以内

3ヶ月以内

制限なし

レインズ(指定流通機構)への登録

 

法令上の義務なし(登録を求めることは可能)

媒介契約締結の日から7日以内

媒介契約締結の日から5日以内

営業活動状況の報告

 

法令上の義務はない(報告を求めることは可能)

2週間に1回以上

1週間に1回以上

 

依頼出来る不動産会社の数

売却の依頼を、複数の不動産会社へ依頼出来るのは「一般媒介契約」のみです。

 

自己発見取り引き

親族や知り合いなど、自分で購入希望者を探して、

不動産会社を通さずに直接契約締結を行うことをいいます。

「一般媒介契約」と「専任媒介契約」では、この自己発見取り引きが可能です。

 

契約の有効期間

契約の有効期間は、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では、最長3ヶ月間で媒介契約の締結時に定めます。

途中解約をする場合は、依頼先の不動産会社(担当者)の落ち度によるものを除き、広告費等を請求される可能性があります。落ち度とは、売却活動業務を怠っている場合や、下記のレインズへの登録義務、活動状況の報告義務を果たしていない場合などがあてはまります。

「一般媒介契約」では有効期間の制限はありません。契約期間中の途中解約も可能です。

 

レインズ(指定流通機構)への登録

レインズ(指定流通機構)とは、全国の不動産会社が物件の情報を共有する、不動産情報のネットワークシステムです。

売却物件をレインズに登録することにより、広く購入希望者を探せるようになります。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では、レインズへの登録が義務付けられています。

 

営業活動状況の報告

依頼した不動産会社から、営業活動状況の報告書が郵便やメール等電子媒体で送られてきます。

報告書には、行った営業活動の内容や、お問い合わせの件数、購入検討者の状況等が記載されます。

「一般媒介契約」の場合でも、この報告を求めることは可能です。

一般媒介契約のメリット・デメリット

メリット
  • 複数の不動産会社へ依頼出来る
デメリット
  • 活動の状況を把握しづらい
  • 複数の窓口があることによって、連絡のやりとりが煩雑になる
  • 売却活動に注力してもらえない可能性がある
  • 会社独自のサービスが受けられない

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社へ売却の依頼が出来ることにより、広告宣伝範囲を広げられることです。しかしながら、複数の窓口があることにより、連絡のやりとりが煩雑になるといったことや、売却活動の実態を把握しづらいといったデメリットもあります。

また、物件によっては積極的に販売活動が行われないというケースがあります。

不動産会社が受け取る報酬は、売買契約が成立した際に初めて仲介手数料として発生します。複数会社へ依頼が可能な一般媒介契約では、必ずしも自社で売却出来るとは限らない物件として扱われます。

広告費や労力をかけても、他社で成約した場合に利益はなく赤字となってしまいます。

他の、専任媒介や専属専任媒介を結んでいる物件があれば、基本的にはそちらが優先されます。

しかしながら、良い条件の物件の場合には、不動産会社同士が競って売却活動を行ってもらえる場合もあります。

価格設定や、立地、築年数、物件の希少性、需要が高い等、人気とされる物件の場合には、必ず自社で売却成約させようといった競争心理が働きます。

 

そして、会社独自で安心瑕疵保証等のサービスを設けている場合に、適用条件となるのは専任媒介と専属専任媒介を結んでいることとされているのが一般的です。一般媒介では会社独自のサービスは受けられないと思っていた方が良いでしょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット
  • 販売活動に力を入れてもらいやすい
  • 活動の状況を一定頻度で確認出来る
  • レインズへの登録により全国の不動産会社に取り扱ってもらえる
  • 会社独自のサービスが受けられる場合がある
  • 買主と直接契約が出来る
デメリット
  • 1社のみしか選べない
  • 囲い込みが行われる可能性がある

制限の厳しさとして一般媒介と専属専任媒介の中間にあり、バランスのとれている専任媒介契約は、3種類の中で最も交わされることの多い契約形態です。

 

専任媒介契約のメリットは、一般媒介のように他社で成約されてしまうリスクがないため、販売活動に力を入れてもらえることです。広告費や労力を注いでもらいやすい契約形態です。

また、活動状況報告が2週間に1回以上の頻度で受けられるため、売却活動の実態が把握出来ます。

 

専任媒介契約では、契約締結日から1週間以内にレインズへ物件情報を掲載されます。レインズへ掲載されると、全国の不動産会社が自社のお客様へその物件を紹介出来ることになるため、募集窓口が広がり売却成約に繋がりやすくなります。

 

そして、会社独自で安心瑕疵保証等のサービスを設けている場合に、専任媒介契約(または専属専任媒介)を結んでいることにより、その適用条件に当てはまるという場合が一般的です。

 

親族や知り合いの中に、購入希望者のあてがある場合に、依頼先の不動産会社を通さず直接売買契約を取り交わすことも可能です。

 

専任媒介契約のデメリットとして、契約期間中は1社のみしか売却を依頼出来ません。

そのため、良くも悪くも依頼先の不動産会社とその営業担当の力量に左右されやすいといった点があげられます。

信頼出来る不動産会社(営業担当)を見つけることが重要です。

 

また、物件情報の囲い込みに注意する必要があります。

囲い込みとは、自社のみで購入希望者を見つけるために、他の不動産会社には物件を紹介させないことです。

売主からだけではなく、買主からも仲介手数料を受け取るために、不動産仲介の悪しき習慣として囲い込みが行われる場合があります。

売却依頼先以外の不動産会社経由で、お問い合わせが明らかに少ない場合や見学希望者が現れない場合には、囲い込みを疑う必要があります。

媒介契約を結ぶ前に担当者に囲い込みに関しての質問をするだけでも、一定知識があると捉えられるため抑制出来る可能性が高いです。質問をした際の担当者の反応もしっかりと見ておきましょう。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット
  • 販売活動に力を入れてもらいやすい
  • 活動の状況を最も多い頻度で確認出来る
  • 早期のレインズへの登録により全国の不動産会社に取り扱ってもらえる
  • 会社独自のサービスが受けられる場合がある
デメリット
  • 1社のみしか選べない
  • 囲い込みが行われる可能性がある
  • 買主と直接契約が出来ない。

専属専任媒介契約は、専任媒介に更に制限を厳しくした契約形態です。

 

専属専任媒介契約では、活動状況報告が1週間に1回以上の頻度で受けられるため、売却活動の実態が最も把握出来ます。

また、契約締結日から5日以内にレインズへ登録され、全国の不動産会社が紹介出来ることになるため、最も早く売却成約に繋がる可能性があります。

 

専属専任媒介契約のデメリットは、基本的には専任媒介契約のデメリットと同じです。

付け加えることとしては、自分で購入者を見つけて直接売買契約を取り交わすことが禁止されているという点です。

依頼先の不動産会社を通さずに購入者と直接契約をしてしまうと、違約金が発生します。

媒介契約はどれが良いの?媒介契約の選び方

3種類の媒介契約の中でどの契約形態が適しているのかは、売主様の状況や所有しているご物件によっても異なります。

所有している物件が人気物件で、複数の不動産会社とのやりとりが苦にならない、むしろ競争原理を働かせて売却活動を行ってもらいたい場合には、「一般媒介契約」を選択するのがよいでしょう。

信頼出来る不動産会社(営業担当)を見つけられた場合には、「専任媒介契約」を選択するのがよいでしょう。

一刻も早くご所有のご物件を売却しなければならない場合には、「専属専任媒介契約」を選択するのがよいでしょう。

まとめ

以上が不動産売却の媒介契約の種類と特徴です。

それぞれの種類や特徴、メリットとデメリットを理解して、最適な契約形態を選択しましょう。

住まいエージェントでは、媒介契約の内容や違いをしっかりとご説明した上で、ご納得のいく選択でご依頼いただくようにしております。

詳しい説明のご希望や、不明点やご相談等、下記の【お問い合わせ】または【お電話】にて承っております。

お気軽にお問い合わせください。

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