住まいエージェントの梅田正大です。
この記事では、住まいエージェントならではの視点で、
【ブランズシティ港南台うぐいすの杜】の
- 詳細情報
- 成約事例
- 売却戦略
- 販売情報
など、解説していきます。
【ブランズシティ港南台うぐいすの杜】の詳細情報
| 所在地 | 横浜市港南区港南台3-14-1 |
|---|---|
| 交通 | 京浜東北線「港南台」駅 徒歩2分 |
| 築年月 | 平成23年2月 |
| 総戸数・総区画数 | 265戸 |
| 土地権利 | 所有権 |
| 建物構造 | RC(鉄筋コンクリート) |
| 管理 | 日勤 |
| 管理形態 | 全部委託 |
| 設備など |
【ブランズシティ港南台うぐいすの杜】の成約事例
- 令和3年1月 成約価格：6,580万円 所在階：7階部分 専有面積：99.30㎡ 成約坪単価：219.1万円
- 令和2年10月 成約価格：6,800万円 所在階：3階部分 専有面積：94.95㎡ 成約坪単価：236.8万円
- 令和2年4月 成約価格：5,150万円 所在階：4階部分 専有面積：79.02㎡ 成約坪単価：215.5万円
- 平成31年4月 成約価格：6,960万円 所在階：2階部分 専有面積：98.16㎡ 成約坪単価：234.4万円
- 平成30年12月 成約価格：6,150万円 所在階：7階部分 専有面積：77.83㎡ 成約坪単価：261.3万円
【ブランズシティ港南台うぐいすの杜】の売却戦略
横浜の建て替え成功マンションの代表「ブランズシティ港南台うぐいすの杜」
最近は少し価格が落ち着いてきて坪230万円前後で取引されています。
ブランズシティ港南台うぐいすの杜の成約事例を眺めていて気付いたのですが
ほとんどが、大手仲介会社が売却仲介をしていて成約しておりました。
確かに港南台駅前は大手仲介不動産会社が軒並み出店をする激戦区ですし、
分譲も東急不動産のマンションなので大手に売却を依頼したくなる心理は良く分かります。
ですが、大手は販売図面が全く一緒なのでお部屋やマンションの特徴が出にくいので
最高値での売却にチャレンジする時にデメリットがあると考えています。
今回は販売図面のお話を少し致します。
売却を依頼すると、不動産会社は先ず販売図面を作成します。
販売図面は、不動産屋しか見れないサイト、レインズに登録される図面のことです。
一旦登録されると、この販売図面を使い全国の不動産会社が、購入検討者に物件を紹介していきます。
物件をお客様にご案内する際や、紹介する際、全ての場面で使用されることになります。
つまり最も重要なツールになるという事なのです。
では良い販売図面というのは、なんでしょうか？
それは、「見やすい。」「分かりやすい。」「美しい。」だと思います。
メラビアンの法則では第一印象は出会って数秒で決まるといいます。
販売図面でも同じで一瞬にして勝負が決まる為、たかが図面と思わず、この図面に本気になれる会社を選ぶのが良いです。
大手不動産会社はこの十年間以上、同じフォーマットに拘り販売図面を作成してきているので殆ど進化していません。
不動産会社から見るいとこの図面は慣れているのでとても分かりやすいのですが、一般の購入検討者は分かりやすいと思いません。
販売図面を本気で作ってみれば、最高値での売却も可能になると考えています。
まとめ
ブランズシティ港南台うぐいすの杜は築30年程で建て替えを成功させたマンションです。
旧日本住宅公団の全５棟96戸の「うぐいす住宅」が竣工したのは昭和53年。
平均専有面積は約54平方メートル。
築10年の時には早くも理事会で増築案が出ていたそうですが、現実的ではない事が分かり
代替え案として、この時既に建て替えが出来そうな事が判明したそうです。
そして、築20年程の時に建て替え決議が行われ5分の4にわずか1票足らず不調になりました。
もう一度、やり直しすれば、逆転しそうですけどね。
反対派はまだ、築20年しか経過しいないから勿体ないという意見が多かったそうです。
マンションの建替えの円滑化をすすめる法律や改正区分所有法が立て続けに整備された事も後押しになり
平成19年の再決議により可決。
平成23年「ブランズシティ港南台うぐいすの杜」という265戸の新築マンションが誕生しました。
（62.33㎡）4000万円～（125.72㎡）6000万円という価格帯。
今の坪単価と比べても今の方が新築時より若干高いですね。
団地は、そもそも土地面積が広い所に5階建て程の低層マンションを建てるので一戸あたりの
土地持分が大きいので、建て替えの際に有利なんです。
だからと言って、すべての団地が建て替えできるわけではもなく、成功したマンションは数少ないんです。
駅前であった事から、近隣商業地域で高層マンションの建築が可能である事
（建替えると全体の増床が可能、増えた分を分譲することによって建替え資金に充当することもできる）
分譲する時の販売価格が高かった為、回収できる金額が高かった。
何より管理組合が本当に優秀であり情熱を持って取り組んでいらっしゃったからこそだと思います。
ブランズシティ港南台うぐいすの杜で売買をお考えの方は「住まいエージェント」にご依頼下さい。
