不動産売却の流れ
不動産売却の流れを、項目ごとに解説していきます。
1.準備
不動産会社にお問い合わせをされる前に、準備をしておくことをお勧め致します。
実際には、準備をされている方は少数派です。
準備をせずに、問い合わせた不動産会社からの営業を断れず
安い金額で媒介契約を結んでしまったところ、
トントン拍子で買い手が見つかり、
ついには引き返すことが出来ずに安い金額で大事な資産を手放すことになってしまった。。。
というケースも残念ながら見受けられます。
ご所有の不動産をより良い条件でご売却するために
準備をして頂くことをお勧め致します。
本来であれば、ご準備されていないお客様に対しても、
不動産会社は最適な不動産売却のお手伝いをしなければなりません。
優良な不動産会社や営業マンももちろんいらしゃいますが、
残念ながら全部が全部そうという訳ではありません。
それでは、どのような準備をしたら良いのかというと、 以下の通りです。
- 不動産売却の流れを確認しておく
- 住宅ローン残債の確認
- 周辺相場の確認
この記事を読んでいただければ充分です。
不動産売却の際には、住宅ローンの完済が条件となります。
この段階では、ある程度の残債額が分かっていれば十分です。
より正確な額については、毎年10月頃に借入先の金融機関から郵送される
「融資額残高証明書」を確認してみてください。
会員登録等が不要で一番手軽な調べ方は、
ポータルサイトから周辺で売りに出されている物件情報を見ることです。
それだけでも、ある程度の相場が推測出来てくると思います。
マンションでしたらマンションナビで
マンション名を検索するだけでも、大まかな査定金額が確認出来ます。
2.査定依頼・売却相談
まずは机上査定を依頼しましょう。
WEBサイトからの一括査定（イエイ、HOME4U、すまいvalueなど）か、依頼したい仲介業者さんに直接問い合わせをしてください。
机上査定をしてもらった不動産会社の査定書の内容や営業担当の対応をよく確認しましょう。
その中から、より正確な査定金額を算出するために、訪問査定してもらう不動産会社を2〜3社選んでください。
売却活動を進める際には、基本的には依頼先の不動産会社の営業担当が全て窓口になります。
また、「どのような売却活動になるのか」「売却結果となるのか」についても、
依頼先の不動産会社（営業担当）次第の部分が大きいです。
机上査定の段階で出来るだけ複数の不動産会社へアプローチをして、
信頼出来る不動産会社（営業担当）を探してください。
訪問査定の際には、担当者に対して、売却の希望条件や希望時期等をしっかりお伝えしてください。
正確な査定金額を確認して、売却計画の方針を固めていきましょう。
3.媒介契約
売却を依頼する会社（営業担当）を選び、媒介契約を締結します。
媒介契約とは売主さんと不動産仲介会社との間で交わされるもので、 物件の売買契約の成立に向けて不動産会社が活動することを約束した契約をいいます。
媒介契約には
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
以上の3種類があります。締結する契約の種類によって活動内容が変わってきます。
それぞれの特徴やメリットデメリット、媒介契約の選び方に関しては、こちらの記事を参考にしてください。
不動産業界での取引経験が豊富な住まいエージェントが、不動産売却時の媒介契約の種類と選び方について詳しく解説します。最適な選択をして、不動産売却を成功させましょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|
他社への重ねての仲介依頼 |
○ ※「明示型」契約形態の場合には、他社へ重ねて依頼した場合は通知義務あり |
× （一社独占） |
× （一社独占） |
|
自ら探索した相手方との直接契約 |
○ | ○ | × |
|
契約の有効期間 |
3ヶ月以内 |
3ヶ月以内 |
制限なし |
|
指定流通機構（レインズ）への登録
|
法令上の義務なし（登録を求めることは可能） |
媒介契約締結の日から7日以内 |
媒介契約締結の日から5日以内 |
|
営業活動状況の報告義務
|
法令上の義務はない（報告を求めることは可能） |
2週間に1回以上 |
1週間に1回以上 |
不動産会社間で物件情報を共有しているシステムのことをいいます。
売却物件の情報が指定流通機構（レインズ）に登録されることによって、
依頼先以外の不動産会社も、物件情報をエンドユーザーにご紹介することが可能になります。
4.売却活動
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動が始まります。
先述の通り、売却活動は全て媒介契約先の担当者が窓口となって進んでいきます。
広告や、他不動産会社への紹介等を、不動産会社が行います。
内見は、週末に入ることが多いです。 週末はどうしても予定を空けられないということであれば、 平日夜等の対応でも可能です。
しかし、極力週末のうち1日は内見を受け入れられる状態の方が、 買い手さんが早く見つかります。
内見された方の中で、購入希望者から申し込みがきます。
売買条件の確認、調整を行います。
5.売買契約
売買条件がまとまりますと、
申し込みから1〜2週間後に買主さんと売買契約を結びます。
契約時には、買主さんから物件価格の10％前後の手付金を受け取ります。
この売買契約によって、初めて依頼先の不動産会社へ仲介手数料の支払い義務が生じます。 仲介手数料を支払う時期は、会社によって異なります。
以下の3パターンのうちのいずれかになりますので、
事前に確認をしてお行きましょう。
- 売買契約時に全額
- 売買契約時と決済時に半額ずつ
- 決済時に全額
2.か3.で受け取る不動産会社が大半です。
弊社では、3.の売却代金が入金される決済時に仲介手数料をいただいております。
売買契約は、原則として売主と買主、不動産会社、が面会して行います。
6.売買契約後
売買契約から物件の引き渡しまでは、短くて1ヶ月程です。
その間に、住宅ローンの残債がある場合は 抵当権抹消の手続きを行います。
また、売買契約の内容等によっては土地の測量の手続きが必要になります。
7.決済
決済によって不動産売買取引が完了します。
売主さんは、売買代金残代金を受け取り、
買主さんへ物件を引き渡します。
決済の手続きは原則として、売主と買主、不動産会社、銀行の担当者、司法書士が立ち会って行われます。
場所は、買主さんが融資を受ける銀行で行われることが一般的です。
まとめ
以上が不動産売却の流れです。
本記事では、ざっくりとした概要のみの記載となっておりますが、
実際には、様々な注意点や、細かいお手続き、発生する費用等がございます。
不動産売却時に発生する費用については、こちらの記事をお読みください。
不動産業界での取引経験が豊富な住まいエージェントが、不動産売却時に発生する費用について詳しく解説します。
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