株式会社住まいエージェントです。
弊社には、横浜・湘南エリアを中心に10年以上の不動産取引経験を持つスタッフが従事しております。
今回は、住宅ローンの事前審査について解説致します。
住宅ローンの事前審査はどのタイミングで行うものなのでしょうか？
住宅購入の予算設定のために、どれくらいの金額を借りられるのか知りたいです。
購入する物件が決まっていない状態でも、事前審査は行えるのでしょうか？
ご住宅の購入を検討される際、住宅ローンについては分からないことも多く、心配点も多いですね。
人は分からないことに対して不安や恐怖を感じるようなので。。。
分からないから及び腰になってしまい買い時を逃してしまう。
勿体ないです。
今回は住宅ローンの事前審査についてや、ご住宅購入時のご予算設定の考え方について説明致します。
目次
住宅ローン事前審査は何のために行うものなの？
「そもそも住宅ローンの事前審査って、どのような目的で行うものなの？」と疑問に思われている方も多いかと思います。
実はこの目的が、事前審査を行なうタイミングにも関係してきます！
結論は、
売買契約後に解約になってしまうリスクを防ぐために行ないます。
住宅の購入時には住宅ローンを利用される方が大半です。
住宅ローンが利用できない場合には、購入を断念されることになります。
そういった流れから、売買契約書の内容に「住宅ローンの利用ができなかったらこの契約は解約します！」という内容の特約を設けて契約を締結するケースが殆どになります。
いわゆる融資特約と呼ばれるものですね。
融資特約があることにより購入者側は安心です。
しかしご自身が売却者側の立場でこの特約をつけて契約を結んだところ、
「購入者のローンが通らなかったので数カ月後にやっぱり解約に、、、」
となってしまったらどうでしょうか？
当然ながら売買契約を結んでいるので、解約になるまでの間は売却活動も行えません。
売却機会の損失です！
「それなら契約しなかったのに。」
そんな気持ちにもなってしまいそうです。
売却者側、つまり売主側の売却機会の損失を極力減らしてくれるのが、住宅ローンの事前審査なんです！
事前に審査を行ない、融資可能と金融機関の見解を得た上で契約を行なうことにより、売却機会の損失の可能性を減らすことができます。
また、売主側だけではなく買主側のためにも事前審査を行う理由はあります。
時間と労力をかけて住宅を探して契約を結んだはいいものの、
契約後に住宅ローンの審査を通したら、どこからも借入を断られてしまったとしましょう。
「せっかく気に入った住宅に出会えたのに買えない。」
という時間的な問題だけではなく、精神的なダメージも大きくなってしまいますよね。。。
上記のような理由などから、基本的には事前審査は売買契約を結ぶ前までに行なっていただきます。
住宅ローンの事前審査を行うタイミング
住宅ローンの事前審査を行なう理由はご理解いただけたと思います。
では、「いつ事前審査を行えば良いのか？」
答えはズバリ、探し始めの段階をおすすめします！
なぜ探し始めなのか？
住宅購入までの大まかな流れを把握していただいた上でご説明します。
希望条件整理→物件情報収集→内見→購入申込→売買契約
繰り返しになりますが、住宅ローンの事前審査は売買契約までに行うのが基本的な流れです。
しかし実際には、【購入申込】の段階で「事前審査の承認が取れていますよ！」という承認用紙も合わせて提出をするので、購入申込時には承認がおりている必要があります。
住宅ローンの事前審査は、審査を申し込んでから承認までに要する期間は平均で3日～5日程度です。
内見をしてから事前審査を行なう場合でしたら、どれだけその物件が気に入ったとしても、承認がおりるまでの間は購入申込書を受け取ってもらえないケースが多いです。
その間に別の方が購入申込をしてしまったとしたら。。。
運命的な出会いの物件であっても購入することはできません。
そうなってしまった場合、「縁がなかった！」と捉える方もいますが、ご住宅の場合は出会うまでが「縁」です。
購入できなかったのは単純に準備不足なだけです。
そのような気持ちならない為にも探し始めの段階で、いつでも運命的な出会いができる準備が必要です。
購入したい物件が決まっていなくても、事前審査は行えるの？
「購入したい物件が決まる前に、事前審査を行なっても平気なのか？」と心配される方も多くいらっしゃいます。
購入物件で審査を行なった方が良いのは間違いありません。
しかし、先ほどの住宅購入までの流れからもお分かりの通り、物件が決まる前に事前審査を行なっておくことをオススメしています。
特にマンションの場合は、販売価格＝担保評価の金融機関も多くあります。
事前審査の承認がおりた物件の金額が、実際に購入したい物件の金額と同じ又はそれ以上でしたら、その承認内容をもとに購入申込が出来ます。
戸建てや土地からの注文住宅の場合は、上記図式が当てはまらないので、物件ごとに再度事前審査が必要になる可能性はあります。
ですがこの場合でも個人信用のチェックはクリアしているので、2回目以降の審査内容は物件の担保評価の確認だけで済むことになります。つまり審査期間を短縮できることになります。
予算設定のためにも、事前審査が有効！
住宅の購入時には予算設定が大切ですね。
設定した予算内で、最も希望条件にあったご住宅を探す。
このように探される方が殆どです。
お支払い月額を●万円までに抑えたい。
総額を●万円までに抑えたい。
など、ご希望をお持ちだと思います。
月15万円まで支払える！っとお支払い月額15万で住宅を探して運命の出会いが。
事前審査を通したら毎月15万円分の借入は無理だったと判明。。。
これもまたダメージが大きいですね。
各金融機関によって、ご年収やお勤め先、ご年齢などから借入可能額の計算が異なります。
ご自身が支払える金額と金融機関から見る支払い能力は必ずしも一致する訳ではありません。
そのようなケースを回避する為にも、予算設定に事前審査を活用するのは方法の一つです。
住宅ローン借入可能額の計算方法
住宅ローンの借入可能額については、各金融機関によって審査方法が異なりますので一概には言えませんが、基本的な考え方はあります。
その基本的な考え方を説明しますが、個人的には不動産会社などに相談されることをオススメします。
住宅ローン借入可能額を計算する際に必要な要素
住宅ローンの借入可能額を計算する際に必要な要素は、次の4つです。
- 年収
- 借入年数
- 審査金利
- 返済比率
この4点の内、審査金利と返済比率について説明致します。
審査金利
審査金利とは各金融機関において、貸出審査を行う際に計算で用いる金利になります。
金融機関によって異なりますが、大まかなご説明をすると変動金利で借入の場合で3%～4%程度、フラット35などの全期間固定金利の場合は、貸出金利が適用されます。
返済比率
返済比率は年収に対して返済に充てる割合を表したもので、各金融機関によって定めている比率が異なりますが、大まかには下記の様になります。
年収400万円未満・・・35％
年収400万円未満・・・35％
上記から計算しますと年収300万円の方の場合、300万円×35％=105万円。
年間105万円までであれば返済が出来ると言う見られ方になります。
次から、4つの要素をもとにして具体的な計算方法を説明していきます。
住宅ローン借入可能額の計算方法
基本的な住宅ローン借入可能額の計算式は、下記の通りです。
借入可能額＝（年収×返済比率÷12）÷「100万円を審査金利で借りた場合の毎月の返済額」×100万円
教育ローンやマイカーローンなど、その他のお借入がある場合は、下記のようになります。
借入可能額＝（年収×返済比率÷12−他の借入の返済額）÷「100万円を審査金利で借りた場合の毎月の返済額」×100万円
以上の計算式を用いて、借入可能額を計算することになります。
「100万円を審査金利で借りた場合の毎月の返済額」については、下記の早見表でご確認ください。
| 返済期間 | 審査金利3%で100万円を借りた場合の返済額 |
| 35年 | 3,848円 |
| 34年 | 3,912円 |
| 33年 | 3,981円 |
| 31年 | 4,054円 |
| 30年 | 4,132円 |
| 29年 | 4,216円 |
| 28年 | 4,305円 |
| 27年 | 4,402円 |
| 26年 | 4,507円 |
| 25年 | 4,619円 |
| 24年 | 4,742円 |
| 23年 | 4,875円 |
| 22年 | 5,020円 |
| 21年 | 5,178円 |
| 20年 | 5,353円 |
実際に計算してみる！
審査金利は審査をする金融機関にもよりますので、ここでは審査金利を3％で計算していきましょう！
【例1】
年収：380万円
借入年数：35年
借入金利：変動金利
上記の内容のお客様で計算してみます。
まず、年収が400万円以下なので、返済比率は35％になりますね！
そして、借入年数が35年を希望しているので、「100万円を審査金利で借りた場合の毎月の返済額」は3,848円になります。
この数字を計算式に入れてみると下記の様になります。
380万円×35％÷12÷3,848円×100万円
=2,351万円
【例2】
年収：450万円
借入年数：30年
借入金利：変動金利
450万円×40％÷12÷4,216円×100万円
=3,557万円
【例3】
年収：500万円
借入年数：35年
借入金利：変動金利
マイカーローン支払月額：3万円
500万円×40％÷12-3万円÷3,848円×100万円
=3,551万円
計算できましたでしょうか？
しかしながら、実際にはお勤め先や勤続年数などで異なる場合があります。
あくまでも参考値である点は予めご承知おき下さい。
住宅ローン事前審査時の必要書類
お客様のお仕事内容やご結婚の有無、現在お住まいの内容や取扱金融機関によって必要な書類が異なります。
ここでは一般的な必要書類を記載いたします。
詳細はお気軽にお問い合わせ下さい。
事前審査時必要資料
- 事前審査申込用紙
- 健康保険証
- 運転免許証
- 源泉徴収票(確定申告をされている方は3期分)
まとめ
不安や不明点の多い住宅ローン。
事前審査を行なう理由やタイミング、概算での計算方法などをご理解いただけたと思います。
同じものが二つと無いご住宅探し。
いつ運命的な出会いがあるのか？
しっかりと準備を行ない「縁」が成就されるよう、しっかりとサポートさせていただきます。
特に住宅ローンはこれからの生活に直結する部分ですので、資金計画は非常に重要です。
借入可能額にお理解だけではなく、多角的な側面を考慮して資金計画のお手伝いをさせていただきます。
今や物件情報はネット上で確認ができます。
だからこそ、物件情報の提供だけではない不動産会社を上手くご利用ください。
