自宅マンションがなかなか売却出来ないときに確認すべき4つのポイント
あなたのマンションが売れないのには必ず理由があります。
マンションの売却活動を開始してから期間が経過しているにも関わらず、なかなか売れずに困っている、という方も多いのではないでしょうか。
マンションは、土地や戸建てに比べたら売却しやすい傾向にあります。
売却活動を行なって一定期間が経過しているのにも関わらず、買い手が見つからないというのには理由があります。
この記事では、マンションがなかなか売却出来ない場合の理由と、売却するための方法について解説しております。
是非、この記事を最後までお読みください。
マンションがなかなか売却出来ないときに確認する4つのポイント
設定価格
近隣で販売されている物件との比較をしてみましょう。
SUUMOやHOME’Sのポータルサイトを利用して、お住まいのエリア内で販売されている物件を調べてみましょう。
マンションの場合は、同じマンション内で他のお部屋が販売されている情報が見つけられると、最もわかりやすいと思います。
例えば、同じマンション内で、広さや階数、リフォームの有無等で自宅より良い条件のお部屋が、自宅より低い価格設定で販売されていたらいかがでしょう。当然そちらのお部屋にお問い合わせは集まりますよね。
同じマンション内で情報がない場合でも、近隣の同じくらいの築年数のマンションのお部屋と比較してみましょう。
また、売却活動前に査定書を受け取っているかと思います。その査定書には、査定価格の根拠となる近隣の成約事例等の記載があるかと思います。
査定書を改めて確認して、現在の設定価格が適正なのかどうか見直してみましょう。
しかしながら、売却価格に関しては、住宅ローンの残債務額や、お住み替え資金など、様々な事情のもとに設定されている場合がほとんどです。
売却価格を見直すことが難しい場合には、次項以降の確認と改善を図りましょう。
室内の状態
案内は入っているがその後に話が進まない、といった場合に当てはまっている可能性が高いです。
内見をされる方は、そのお部屋での生活イメージを沸かせながら物件を見ています。
家財やお荷物が多過ぎてあまりにも生活感が出てしまうと、その印象に引っ張られて自身の生活イメージが沸かせられなくなってしまいます。
また家財等が多過ぎることは、室内を狭く感じさせてしまう原因にもなります。
売却時に処分しようと思っているモノは、早い段階で処分して、室内を片付けておきましょう。
処分しないモノに関しても、内見時には収納しておくなど片付けましょう。
また、室内はどうしても家庭ごとに独特のニオイがあるため、内見前には室内を換気しておきましょう。
室内の汚れやキズがあまりにも多い場合にも、購入意欲を削いでしまう原因となります。
クリーニングやリフォームを入れた方が良い場合もありますので、依頼先の不動産会社に相談してみましょう。
広告内容
近年では、ネット上で物件情報を調べ尽くした上で、不動産会社にお問い合わせをされる方が多数派になってきました。
インターネット上のポータルサイトに物件の情報を掲載していなければ、物件をお探しの方に認知されるはずもありません。
少なくとも、SUUMOとホームズには物件情報が掲載されているか確認しましょう。
また、掲載されている物件写真やコメントを見て、自分だったら問い合わせをしたくなる内容になっているのか確認しましょう。
きれいな室内写真が掲載されていることも重要です。
掲載されているのが、外観写真と間取り図面だけでは多くのお問い合わせも見込めません。
室内の写真を撮っていないようであれば、改めて撮影をお願いする、自分で撮影してその写真に差し替えてもらうように依頼するなどしてみましょう。
その際には、陽当たりの良い時間帯に、室内をきれいに片付けた状態にしておきましょう。
広告に掲載されている写真によって、物件の良し悪しを判断されてしまいます。
暗い写真が多いようなら、改めて撮影をお願いする、自分で撮影してその写真に差し替えてもらうように依頼するなどしてみましょう。
不動産会社の活動
前項の広告に関してもいえることですが、ご売却がうまくいくかどうかは依頼先の不動産会社の営業担当の力量に左右される部分が大きいです。
1社のみにしか依頼が出来ない、「専任媒介」と「専属専任媒介」の場合でしたら尚更です。
レインズ登録
まずは、レインズに物件情報を掲載してもらえているのかを確認しましょう。
全国の不動産業者間で物件情報を共有しているネットワークシステムです。
それぞれの不動産会社の営業は、レインズに掲載されている情報をもとに自社のお客様へ物件の紹介やご案内を行います。
レインズに物件情報を掲載してもらわない限りは、依頼先以外の不動産会社はあなたの物件を自社のお客様に紹介することはできません。依頼先の不動産会社しか取り扱えない物件となってしまうのです。
媒介契約を結んでから、「専属専任媒介」なら5日以内、「専任媒介」なら7日以内に、レインズへの登録が義務付けられています。
レインズへの登録義務がない「一般媒介」の場合でも、レインズへの掲載を依頼出来ます。登録してもらえているのかを確認して、登録されていないのでしたら掲載をお願いしましょう。
不動産会社がレインズへ物件の登録を行なった際には、「登録証明書」を取得して、所有者様へお送りすることになっています。
つまり、この「登録証明書」を受け取っていれば、レインズに登録されていることになります。
囲い込み
レインズへ登録されている場合でも、恐ろしいことに、いわゆる「囲い込み」が行われていないか注意する必要があります。
囲い込みとは、自社のみで購入希望者を見つけるために、他の不動産会社には物件の紹介を断っていることをいいます。
売主からだけではなく、買主からも仲介手数料を受け取るために、不動産仲介の悪しき習慣として囲い込みが行われる場合があります。
売却依頼先以外の不動産会社経由で、お問い合わせが明らかに少ない場合や見学希望者が現れない場合には、囲い込みを疑う必要があります。
囲い込みをされてしまっていると、依頼先の不動産会社でしかあなたの物件を取り扱えていないことになるので、大きな機会損失が生じています。
囲い込みの疑いがある場合には、はっきりと「囲い込みをしていませんか？」とご質問されるか、やんわりと「他社経由のご案内が入らないのはどうしてでしょうか？」とご質問をしてみてください。
囲い込みは厳しく禁止されている行為であるため、その質問だけでも効果的な牽制となります。
または、こっそりと弊社住まいエージェントまでご連絡頂けましたら、お調べ致します。
最後に
以上の4点を、なかなか売却活動がうまくいっていないと思われる方は確認して改善しましょう。
ポイントをまとめると確認しなければならないのは、
- 設定価格
- 物件の状態
- 広告内容
- 不動産会社の活動
です。
専任媒介と専属専任媒介では、契約期間中の依頼先の不動産会社の変更は原則行えません。
契約の更新のタイミングが近ければ、不動産会社を変更することも検討出来ます。
契約期間中であれば、不動産会社の営業担当に任せっきりにしていても状況は変わりませんので、本記事の内容をもとに改善していきましょう。
