住宅ローンの滞納が続いたらどうなるのか
住宅ローンの滞納が続くと、最終的に「競売」にかけられます。
住宅ローンを滞納した時期から競売に至るまでは、次の図の流れで進みます。
住宅ローンの返済を滞納してから、2〜3ヶ月程経過すると「期限の利益の喪失通知」が届きます。
金融機関からの借入金額を、分割で返済する権利を喪失したということです。
つまり、ローン支払いの権利を失ったということになります。
「期限の利益の喪失通知」が届いた後に、
金融機関へ保証会社から、借入残高の代位弁済が行われます。
競売の開札が行われると、任意売却は行えなくなり、落札されるのを待つしかありません。
競売の情報は、裁判所やインターネット上で一般公開されてしまいます。また、裁判所の執行官や、不動産調査士が物件の調査に訪れます。
競売落札では、市場価格の7〜8割程の売却金額となってしまうケースが一般的です。
売却後の引っ越し費用は、自身の手持ち資金から負担しなければなりません。
競売を避けるために取れる手段
競売を避けるために最も良い方法は、住宅ローンの返済が厳しいと思った段階で、不動産会社へ不動産売却の相談と、借入先の金融機関に相談することです。
不動産売却を行う
不動産会社に住宅の売却査定をしてもらい、住宅の売却金額で住宅ローンを一括返済出来るようであれば、問題なく売却活動が行えます。
返済計画をリスケジュールする
また、借入先の金融機関に返済が厳しくなった事情をお伝えして、返済計画をリスケジュールしてもらう、という方法もあります。
返済計画を見直すことをいいます。金融機関に対して、返済が困難になった事情や資金状況をお伝えして、返済期間の引き延ばしや月々の返済額を軽減してもらうなど、返済計画を調整します。
任意売却を行う
上記の方法が困難な場合に、最終的に競売にかけられてしまう状況を回避する手段として、任意売却という売却方法があります。
任意売却とは
通常、不動産売却を行う際には、住宅ローンの完済が条件となっています。不動産を担保に入れて、融資を受けているためです。
任意売却とは、既に住宅ローンを滞納してしまっている場合や、競売の差し押さえがかけられてしまっている場合、住宅ローンが完済出来ない場合においても、金融機関の同意を得て、不動産売却を行う方法のことです。
任意売却のメリット
プライバシーが保護される
任意売却の場合、一般的な売り出し物件と同様に売却活動が行えます。任意売却であるという事情は周知されません。
競売の場合は、落札者を募集するために競売物件として裁判所やインターネット上で公開されてしまいます。
相場金額に近い金額で売却出来る
相場金額に近い金額で売却が可能です。ただし、一定期間内に売却出来ない場合には競売となります。早期売却を成功させるためには、相場金額よりやや下回った売り出し金額を設定しなければならない場合もあります。
競売の場合は、購入者にとって一定のリスクも生じているため、市場価格の7〜8割の金額での落札となってしまうケースが多いです。
つまり、任意売却では競売に比べて、売却後に残債務を多く減らせる可能性が高いということです。
また、売却後の残債務の支払い条件に関しても、金融機関に交渉することが可能となります。
諸費用が捻出出来る
任意売却では、売却金額の中から30〜100万円程の引っ越し費用が捻出出来る場合があります。売却時に手出しの費用は発生しません。
競売の場合は、引っ越し費用等の諸費用は全て手持ちの資金から用意しなければなりません。
最後に
こちらの記事では、任意売却に関してよくいただく質問にお答えしております。
不動産業界で15年の取引経験を持つ、住まいエージェントの「梅ちゃん先生」が、任意売却についてよくいただくご質問にお答え致します。
何をどうしたら良いか分からない、何から手をつけたら良いのか分からないという場合も、そのまま放置してしまえば、最終的に競売にかけられてしまいます。
まずはご相談ください！
ご相談費用はもちろん発生しません。任意売却時の仲介手数料のご負担もありません。
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