【梅ちゃん先生がお答えします！】任意売却Q＆A
任意売却に関してよくいただくご質問に、15年以上の不動産取引経験を持つ「梅ちゃん先生」がお答えしております。
任意売却の詳細に関しては、こちらの記事をご覧ください。
2021.03.15
2022.11.05
任意売却エージェント
神奈川県の不動産任意売却なら、住まいエージェントにお任せください。みなとみらい線「みなとみらい」駅徒歩2分に店舗を構えて、横浜・川崎・湘南エリアを中心として10年以上の不動産取引実績をもつスタッフがお手伝い致します。競売を回避しましょう。
目次
Q1. 職を失い住宅ローンを4ヶ月返済していません。競売にならないためにとれる手段はあるのか？
A. 有効な手段は「返済のリスケジュールの打診」と「任意売却」の2つが考えられます。
「返済のリスケジュールの打診」とは、債権者（借入先の金融機関）に、ローンを滞納している事情を説明して、今後の返済計画を再調整してもらうことです。
「任意売却」は、債権者の同意を得てご所有の不動産売却を行うことです。
しかしながら、滞納期間が4ヶ月となってしまうとリスケジュールを聞き入れてもらえる可能性は低いかと思います。
現実的な手段は「任意売却」だと考えられます。
Q2. 任意売却を行う場合には、誰に相談したら良いのでしょうか？弁護士や司法書士への相談は必要ですか？
A. 先ずは任意売却を得意とする不動産会社に相談しましょう。
特殊な売却方法ですので大手不動産会社では基本対応しておりません。
任意売却を得意とする不動産会社でないと債権者との交渉など上手くいきません。
単純な任意売却では、弁護士や司法書士への相談は不要ですが、
破産が絡むケースなど弁護士、司法書士を絡めて行うケースがあります。
住まいエージェントでは提携する弁護士・司法書士がおりますので、ワンストップでの任意売却が可能です。
Q3. 任意売却が成功する確率はどれくらいですか？
A. 一般的な統計で任意売却が成功する確率は、債権者からの競売の申し立ての前後で異なります。
競売の申し立て前であれば約90%、
競売の申し立て後であれば約70%の確率で成功していると言われています。
ただ、債権額と債権者の人数、債権先、物件の担保評価による所が大きいため、
住まいエージェントでは個別でご相談を承っております。
Q4. 任意売却時の売り出し金額はどのように決まるのでしょうか？
A. 依頼先の不動産会社と所有者で相談の上、債権者の同意を得て決定されます。
Q5. 債権者から売却許可を得た金額よりも、高い金額で売り出しを開始することは出来るのですか？
A. 可能ですが、債権者は1円でも多く債権を回収しなければならないため、高い金額で売却して欲しいというのは所有者様と同じ考えです。
任意売却で売り出しを開始しても、一定期間経過してしまうと競売の手続きがとられてしまいます。
任意売却を成功させるには、許可を得た金額で売却をさせるのが得策な場合が多いです。
Q6. 任意売却でなかなか売れない場合はどうなるのですか？
A. 最終的には競売にかけられてしまいます。
競売を防ぐためには、
依頼先の不動産会社を通して、販売金額の引き下げの許可を債権者に得てもらう等、
売却活動の見直しが必要です。
Q7. ローンの返済を止めてから、任意売却が成立するまでの期間は家に住み続けられると聞いていますが、本当ですか？追い出されてしまう心配はないのでしょうか？
A. 住み続けることは可能です。追い出されることもありません。
競売の入札が進み所有権が移転するまでは、ローンを滞納していたとしても所有権を主張する権利があります。
任意売却についても、売買契約が完了して引渡しの前までにお引越しを完了させれば大丈夫です。
売買契約の前に引っ越しをしてしまうと、売却価格の中から引っ越し代を捻出する事が出来ませんので、
任意売却のメリットが薄くなってしまいます。
Q8. 任意売却を検討しているが、債権者の金融機関は認めてくれるものなのでしょうか？
A. 債権者は早く、多く、債権を回収をしたいと考えていらっしゃいます。
任意売却という手法により、それらが成立するのであれば、
金融機関としては有難いことのため認めて頂けます。
Q9. 任意売却後は、ローンの債務の返済義務はなくなるのでしょうか？
A. 返済義務はなくなりません。どのような返済計画になるのかについては、債権者である金融機関との打ち合わせが必要となります。
債権者が公的な金融機関（住宅金融支援機構、信用保証協会など）の場合、
債権譲渡はせず、返済可能な額を支払う方法に事になります。
この場合でも一定期間が経過後に支払額の見直しが行われます。
民間の金融機関の場合、残債はサービサー*に譲渡されるのが一般的です。
サービサーに譲渡される金額は残債よりも大分安い金額になりますので、
一定期間経過後にサービサーから圧縮された金額での一括返済の提案がある事が一般的です。
ただ債権額の圧縮については経験上、民間金融機関や譲渡を受けたサービサーにもよる所が大きいので、
先ずは任意売却に強い不動産会社等にご相談下さい。
*「サービサー」・・・債権回収業務を行う会社
Q10. 家を任意売却すると、事故物件扱いされてしまうのでしょうか？
A. 事故物件とは、何らかの問題点を抱えている物件のことをいいます。そのため任意売却物件は、事故物件の扱いとなります。しかしながら、一般の購入者が気にされる事故物件とは、その物件で事故があった（居住者が亡くなった等）ことを指していることが大半です。
事故物件だからどうこうというよりは、その内容を購入希望者に納得してもらえる説明を行うことが重要です。
Q11. 不動産会社に任意売却を依頼したときには、通常の売却と同様に仲介手数料は支払うことになるのですか？
A. 仲介手数料は発生しますが、所有者様の費用負担はありません。
不動産会社が受け取る手数料は、債権者との交渉のうえで売却代金の中から捻出されます。
Q12. 任意売却時に、負担しなければならない費用について教えてください。
A. 任意売却では、基本的な売却費用は売却金額から捻出することが出来ます。手出しでの費用負担は必要ありません。
引越し費用については、売却金額から捻出が可能な場合と、別途用意しなければならない場合があります。
Q13. 任意売却では、引越し費用を受け取れると聞きますが本当ですか？その仕組みが知りたいです。
A. 必ずとは限りませんが、30万円～100万円程の引越し費用を受け取れるケースが多いです。
その仕組みは、基本的に住宅ローンが払えない人が引っ越し費用を持っている事が可笑しいという考え方に基づいています。
引っ越し費用がないから、引っ越し費用を売れた金額から捻出して受け取るという事になります。
債権者への了承には交渉テクニックも必要ですので、
専門性の高い不動産会社に依頼をする事をお勧め致します。
Q14. 競売よりも任意売却の方が高く売却できるというのは本当ですか？
A．任意売却の方が、高いく売却できるケースが多いです。
それは、競売に比べて、任意売却であれば内覧が出来るというのが大きな理由です。
競売の場合は占有者がいる場合もありますし、内覧が出来ないため、
物件を買う上で買主は相当なリスクを背負うことになります。
任意売却そのような制限がないため、その分高く売れるケースが多いです。
Q15. 任意売却を決断したら、意図的にローンの支払いを止めると聞きますが問題にならないのでしょうか？
A. 当たり前ですが問題になります。
意図的かどうかは関係ありません。
住宅ローンの契約はたまたま１日住宅ローンを払う日が遅れてしまった場合でも、信用情報には延滞という情報が残ってしまいます。
情状酌量の余地は一切ありません。それほどシビアな世界なんです。
債務者のペナルティが競売・差押えです。
債権を回収する過程で任意売却ということが出来るだけで、
夢のような制度ではありません。ただ、競売より多少メリットがある程度なんです。
そこは間違えないでください。
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